Det pratas mycket om att vi har bostadsbrist i Sverige. Hundratusentals människor står i kö och det är denna brist som gjort att produktionen av lägenheter ökat kraftigt.

Enligt Boverkets senaste prognoser påbörjas i år 76.000 lägenheter och nästa år blir det ungefär lika mycket: 70.000. Sedan tar det i genomsnitt 1,5 till två år innan husen står färdiga.

Den här eftersläpningen gör att vi kommer att få se ett stort tillflöde av nya lägenheter. Att stoppa ett halvfärdigt bygge är ekonomiskt självmord. Men frågan är bara vem som ska bo i alla dessa nyproducerade lägenheter som har ett gemensamt: de är extremt dyra vare sig de är bostadsrätter där insatserna är uppe på rekordnivåer eller lägenheter där hyran nått svindlande höjder.

Byggs mest i Örebro

Det är därför som Örebro är ett så intressant exempel. För det var där byggboomen startade för fem år sedan. I Örebro byggs nu mer än i någon annan kommun i Sverige i förhållande till befolkningsantalet. Och det börjar ge resultat.

I dag kan vem som helst få en nybyggd lägenhet om hen bara kan betala. Dessutom har bygget av flera tusen lägenheter påbörjats som kommer att stå färdiga de kommande åren. Då ska hyresvärden hitta nya hyresgäster och det lär bli allt svårare med tanke på prislappen. Den lösning som nu spridit sig bland större fastighetsägare i Örebro är sänkta hyror.

När nu åtta av tio i kön klarar de rabatterade hyrorna hoppas Örebrobostäder att hyresgästen bor kvar när rabatten har försvunnit om tio år och att hyran då förhoppningsvis inte upplevs som alltför hög.

Byggandet har varit en guldgruva

För en ekonom är det uppenbart att i Örebro har man kommit i en situation där det tidigare var bristen/efterfrågan som drev upp priset medan det nu är det stora utbudet som gör att priserna/hyrorna är på väg ned. Hur långt det kommer att gå är svårt att sia om men några slutsatser kan dras.

För det första: De stora fastighetsägarna har tjänat extremt mycket på bostadsbristen. Sedan 2006 har vi ett nytt system i Sverige med presumtionshyror som innebär att företagen kan ta ut betydligt mer på nyproduktion än i det gamla systemet med bruksvärdeshyror. Det är en förklaring till varför det nu byggs så många hyresrätter.

När jag pratade med Örebrobostäder förklarade dess vd att bolaget kommer att tjäna pengar på dessa projekt, även sedan man infört rabatterade hyror. Det om något visar vilken guldgruva byggandet har varit för de stora som kunnat låna billigt i banken och som nu gör att det har kraftiga marginaler att ta av. Däremot kan det bli tufft för mindre investerare där banken tar betydligt bättre betalt vilket gör att vissa av dem kan råka illa ut när det inte är lika lätt att hyra ut. Valet står då mellan att ha tomma lägenheter eller sänka hyran.

För det andra: När det kommer ut över 100.000 lägenheter de närmaste åren lär det pressa priserna. Vi ser det redan på bostadsrätterna och exemplet Örebro visar att vi troligen kommer att få se samma trend på hyresrätter. Den grupp som har råd eller vill betala rekordhyror för nya hyreslägenheter är ganska liten. Och i Örebro har hyrorna uppenbart varit för höga. Och så lär det troligen också bli på andra håll i landet i takt med att nya dyra lägenheter kommer ut på marknaden. Och då uppstår en intressant situation när hyresvärdarna ska försöka slåss om att få just sina lägenheter uthyrda.

Räkna med stora rabatter eller olika erbjudanden typ att man får bo gratis de första månaderna bara man skriver på kontraktet. Risken är också stor att vissa fastighetsägare står med tomma lägenheter för att de ligger i fel områden eller inte är tillräckligt attraktiva.

För det tredje: Vi ser redan i dag att vissa kommunala bostadsbolag börjar dra i nödbromsen och lägger ett antal projekt i malpåse. Det lär troligen bli fler som väljer denna strategi i framtiden. För vem vill bygga om det är svårt att hyra ut.

Slutligen visar dagens situation att trots att bristen på lägenheter är stor är det många av dem som behöver lägenheter bäst som helt enkelt inte har råd. Det handlar om nyanlända och ungdomar som flyttat hemifrån som gärna vill ha en lägenhet men inte kan betala dagens uppdrivna hyror eller köpa en bostadsrätt.

Så räkna med dramatiska tider när bostadsmarknaden nu ska anpassa sig till den nya situationen som börjar uppstå när det nu är bostadsköparens och hyresgästernas marknad.