En ny slags bostadsrätt har lanserats av fastighetsbolaget Well. Lägenheterna norr om Stockholm har låga priser för köparna, men i stället för att var och en lånar till sin insats tar föreningen upp lånen, med en bindningstid på 20 år och 2,5 procent i ränta.

Upplägget ger höga månadsavgifter. Företaget marknadsför projektet som lyxiga hem även för den som inte har kapital eller rika föräldrar, och som inte kan ta sig in på bostadsmarknaden på annat sätt.

– När amorteringskravet kom 2016 började vi tänka på det här. Vanliga löntagare får inte längre låna, men vill ändå köpa. Vi tänkte att om man tar ett stort lån i stället för 100-tals små så får man bättre villkor, berättar Christofer Carlsson, grundare av fastighetsbolaget Well.

På sikt, när de 20 åren börjar löpa ut, är tanken att föreningen ska omvandlas till en vanlig bostadsrättsförening, berättar han.

Mellanting mellan HR och BR

Han ser detta som ett mellanting mellan hyresrätt och bostadsrätt, en instegsmodell på bostadsmarknaden. Men upplägget väcker frågor.

– De boende undgår det extra amorteringskravet. Den som köper av den anledningen lurar dock sig själv. En amortering betalar man till sig själv, medan en avgift betalas till föreningen, säger Håkan Larsson, boendeekonom på Villaägarna.

Han har räknat på kostnaderna för lägenheterna. Den som köper en tvåa skulle teoretisk kunna låna upp mot 7 miljoner kronor för samma månadskostnad, och den som slår till på en fyra skulle kunna låna hela 18 miljoner kronor.

– Dessutom får man ju inte göra något ränteavdrag. Man får trots allt rätt mycket bostad för en motsvarande månadskostad, säger Håkan Larsson.

Christofer Carlsson på Well konstaterar dock att problemet är att folk faktiskt inte får låna i bankerna numera.

Avhänder sig makten

Fast det finns också andra hakar i Wells koncept. Bolaget förbehåller sig rätten att tillsätta föreningen styrelse, och föreningslånen tas via en fond som är kopplad till Well.

Det innebär att bolaget sitter på makten över både lånevillkoren medlemmarnas avgifter. De boende är på så vis helt i händerna på företaget.

Men Christofer Carlsson tycker inte att köparna hamnar i ett dåligt läge. Att lånen tas ur en fond som kopplas till Well beror på att det måste finnas en fondförvaltning för de pengar som lånas upp av externa långivare.

– Vi blir som en bank, det är vi som gör kreditbedömningen. Vi gör så här för att trygga ekonomin i fastigheten. För de boende är det skönt, de slipper det. Vi tillsätter också ett föreningsråd, som är som en vanlig bostadsrättstyrelse, och en i föreningsrådet sitter med bostadsrättsstyrelsen, säger Christofer Carlsson.