Med ett av Europas kraftigaste urbaniseringstryck och en omfattande flyktinginvandring har krisen på bostadsmarknaden satts i blixtbelysning.

Den svenska bostadspolitiska modellen fungerar inte längre. Det märks i form av akut bostadsbrist, en byggtakt som inte hänger med befolkningsökningen, otillräcklig rörlighet och omfattande svarthandel med hyreskontrakt.

Sverige behöver fler bostäder, både för ägande och för att hyra. Regeringen betonar ofta behovet av hyreslägenheter och vill satsa särskilt på dessa.

Men så länge det svenska hyressättningssystemet håller tillbaka investeringsviljan hos företag som kan bygga ännu fler hyresrätter och samtidigt fortsätter locka hyresgäster och hyresvärdar att omvandla hyresrätter till bostadsrätter kommer behoven inte att kunna mötas av ett ökat utbud. 

På allt fler orter fungerar hyresmarknaden därför som en ren bytesmarknad, där du behöver ha en hyresrätt för att kunna byta till dig en annan.

Det får till konsekvens att den som vill in på bostadsmarknaden är hänvisad till att köpa sitt boende, ofta med mycket stora kontantinsatser.

Alternativt, om du saknar kötid eller kapital, är du helt hänvisad till en osäker andrahandsmarknad eller i värsta fall den illegala marknaden för svarta hyreskontrakt.

Den stängda hyresmarknaden gör att efterfrågan på bostäder flyttas över till bostadsrätts- och villamarknaden.

Lösningen på bokrisen är en ”slow fix” och ligger i att se bostadsmarknaden som en helhet och inte som två separata marknader, en hyresmarknad och en marknad för egnahem och bostadsrätter, med helt olika lösningar.

Eftersom nyproduktion endast mäktar med att öka det befintliga beståndet med drygt en procent per år, måste fokus för bostadspolitiska reformer ligga på att öka rörligheten på hela bostadsmarknaden och inte som nu diskuteras, endast på marknaden för ägda bostäder. 

Ökad rörlighet är kanske den enskilt viktigaste åtgärden för att öka utbudet av åtkomliga bostäder. De billiga bostäderna byggs inte, de finns redan i beståndet. Det stimulerar samtidigt efterfrågan och därmed byggandet av såväl bostadsrätter som egnahem och hyreslägenheter. 

Bostadsmarknaden för olika upplåtelseformer hänger ihop och politiska reformdiskussioner kan inte utgå från någon annan verklighet än den som finns.

Reformer för det ägda beståndet bör därför kombineras med reformer för det hyrda, och där står det av experter i både Sverige och utomlands hårt kritiserade hyressättningssystemet förstås i fokus.  

Vägen till en fungerande bostadsmarknad där även hyresmarknaden reformeras är en långsiktig process i flera steg. I ett första steg bör fokus för det hyrda beståndet ligga på avtalsfrihet vid nyproduktion, där hyresgäst och hyresvärd kan komma överens om hyresnivå, årliga hyresjusteringar och andra villkor. 

Det ger bättre ekonomisk förutsägbarhet och trygghet för både hyresgäster och fastighetsägare. För de senare vore det både i sak och som en politisk signal ett incitament för att investera i ökad nyproduktion. 

Möjligheten till avtalsfrihet kan senare införas även när en befintlig lägenhet blir ledig. Marknaden skulle fås att fungera bättre och effekten på en redan höjd nyproduktionstakt skulle bli densamma.

Detta är åtgärder som är fullt möjliga att genomföra utan att göra avkall på det starka konsumentskyddet eller genom att införa marknadshyror.

En vanlig och ofta relevant invändning är att radikala reformer på hyresmarknaden inte bör genomföras vid stor bostadsbrist för att undvika skenande hyror.

Det är därför det är så viktigt att reformera stegvis och säkerställa att åtgärder mot bristande regelverk, otillräcklig marktillgång och infrastruktur, skattemässiga hinder med mera påbörjas omgående för att få igång byggande och rörlighet.

Som argument för att inget förändra håller det emellertid inte. Det vore ansvarslöst att bara stå och titta på när problemen växer ytterligare. Om det finns en fördelningspolitiskt grundad oro för att vår bransch ska göra så kallade windfall gains på reformer är vi naturligtvis villiga att diskutera hur det kan balanseras.

Det vi söker är reformer för en bättre fungerande bostadsmarknad, inte kortsiktiga vinster i våra medlemsföretags bokslut.