För tre år sedan flyttande Hannele Känd från hemstaden Viljandi i södra Estland till huvudstaden Tallinn.

I december tog det slut med hennes pojkvän och just nu hyr hon 20 kvadratmeter i hipster-stadsdelen Kalamaja. Med sina låga trähus, kaféer i gamla fabrikslokaler så är Kalemaja en samlingsplats för många unga och kreativa.

– Jag trivs här. Jag tycker om stämningen, många som bor här har samma värderingar och tycker om samma saker som konst, kultur och musik, säger Hannele Känd.

Hon arbetar som PR-ansvarig för en dockteater i Tallinn och är 28 år gammal. Hon hoppas kunna låna 70-80000 euro, en stor summa i ett land där medelinkomsten ligger kring 10.000 kronor i månaden. För att Hannele ska kunna köpa sin lägenhet är hennes föräldrar och hennes mor och farföräldrar beredda att pantsätta sina hus. Och Hannele hoppas ha råd att köpa där hon bor nu, i stadsdelen Kalamaja.

– Jag tycker om när det är högt i tak och när det finns en historia i husen, att människor bott här förut, säger Hannele Känd.

Hårda nya regler

Under finanskrisen i Estland sjönk BNP med 5 procent och arbetslösheten var hela 17 procent 2009, en av de högsta inom EU. Många lånade alldeles för mycket i förhållande till sina inkomster och den vidlyftiga utlåningen gjorde att de svenska bankerna förlorade miljarder i Baltikum.

Men sedan återhämtade sig bostadsmarknaden i Tallinn, och under 2014 steg priserna med nära 20 procent. Det saknades moderna lägenheter nära Tallinns stadskärna, inkomsterna ökad rejält, räntorna var lägre.  

För att tygla marknaden fick den estniska riksbanken mandat av det estniska parlamentet att införa tuffa bolånelagar.

Som låntagare i Estland måste du ha 15 procent av bostadens värde i insats, dina utgifter för lånet får inte överstiga 50 procent av ditt hushålls inkomster och du måste amortera av dina lån på 30 år. Dessutom har ränteavdraget begränsats. Du kan få hjälp av den statliga estniska exportkreditnämnden Kredex för att få ner kravet på insats om du är en ung familj eller tillhör någon annan grupp som kvalificerar sig för hjälp.

Vi följer med Hannele till förorten Sipelga, en tio minuters bilresa från Tallinns stadskärna. I ett nybyggt område, bredvid en motorväg, en McDonalds och en bensinmack kan Hannele få en tvåa på sjunde våningen på 46 kvadratmeter.

Men den kostar hela 97.000 euro, vilket är nästan 20.000 euro, eller närmare 200.000 kronor över Hanneles budget. Hon följer artigt runt mäklaren på visningen, nickar och ler. Berättar om hur mycket hon tycker om balkongen, att den är välplanerad och ny och fräsch – men att det inte finns något kök installerat talar mot den, rent kostnadsmässigt.

Det luktar nymålat i lägenheten som fastighetsmäklaren valt ut. i uppgången möter vi hantverkare som lägger sista handen på att spackla en tröskel.

Nya regler

Men när vi lämnat mäklarnas vakande ögon kommer sanningen.

– Jag kommer aldrig bli så desperat att jag kommer att bosätta mig där. Den kändes liten och för det priset, nej, då ska det vara något jag skulle vilja ha, för det priset skulle jag kunna få två hus i Viljandi, säger Hannele Känd och skakar på huvudet.

Det är för tidigt att säga om de nya bolånereglerna i Estland gett någon effekt, detta slår internationella valutafonden, IMF, fast i en rapport. Och får medhåll av riksbankschefen i Estland, Ardo Hansson.

– Tanken är att ha fartgränser på plats om vi märker att priserna skulle dra iväg ytterligare. Förra gången vi hade en bubbla hade vi inga verktyg att ta till. Det är svårt för en bank att begränsa sig och ta ansvar för samhället, som en myndighet. Om du säger nej till en massa kunder, och så tar dina konkurrenter marknadsandelar på grund av det. Då kan det vara bra att ha en neutral domare som sätter gränserna, säger Ardo Hansson om riksbankens nya, lite ovanliga roll, som ansvarig för de nya tuffa bolånereglerna.

Det är de svenska bankerna som helt dominerar lilla Estlands lånemarknad. Swedbank har cirka 40 procent av marknaden, SEB 23 procent medan Nordea har 19 procent.

Drömmen slut

Många unga ester som vi pratade med känner sig utestängda från bolånemarknaden och är inte villiga att riskera sina föräldrars eller farföräldrars hus. Men riksbankschef Ardo Hansson tycker inte att det är något problem utan försvarar de nya hårda bolånelagarna.

– Det kanske är så att de personerna inte skulle ha ett lån till att börja med. Men tanken med de nya reglerna är ju att bostadspriserna inte ska dra i väg så att människor ska ha råd att köpa bostäder. Det handlar om ett slags konsumentskydd, säger Ardo Hansson.

Mötet med banken varar inte mer än tio minuter men Hannele Känds dröm om att köpa en egen lägenhet tar slut snabbt. Som ensamstående får hon låna omkring 50.000 euro. Det är betydligt mindre än hon hade räknat med och hon känner sig besviken.

– På banken sa bankmannen att jag skulle komma tillbaka med en partner. Jag trivs med mitt liv och jag är väldigt oberoende. Men de fick mig att känna mig som jag som ensamstående inte var värd någonting, att jag inte var tillräcklig i mig själv. Det kändes orättvist, säger Hannele.