Slitna fasader målas, plastmattor rivs ut och ersätts med parkett. Badrum med våttapet får kakel, klinker, golvvärme och elektriska handdukstorkar. Det låter som en dröm för hyresgästerna.    

Hyresgäst:

Dom kommer in, köper, lyxrenoverar och sen försöker höja hyrorna och sen försvinner dom.  

Forat Jumaa:

Från 7000 hyra till 13 500. För att de gör renovering, och det är ingenting, de gör ingenting.   

Något har hänt med den svenska hyresmarknaden. Allmännyttan krymper, och bland de största hyresvärdarna i Sverige finns idag internationella bolag. Det är lönsamt att renovera, mycket lönsamt.    

Men andra betalar priset.   

Mikael Mangold:  

De som har det sämst får det sämre.  

Henrik Weston: 

Jag är uppriktigt sagt jättebekymrad.     

SKYLT: MILJARDPROGRAMMET  

Det är den 29 juni 2021. Midsommarhelgen har precis passerat, och ikväll spelar Sverige åttondelsfinal mot Ukraina i fotbolls-EM.   

Husby, längst ut på den blå tunnelbanelinjen som skär genom ett antal förorter, på sin väg norrut från Stockholms innerstad.  

Husby skiftar i grått, rött och gult.   

Här har barn i generationer lekt och vuxit upp.   

Privata filmer från 1987   

Eva Kaneteg: 

Oh mitt ben, oh mitt ben.   

Eva Kaneteg:  

Stora sovrummet är där, vardagsrummet där och så har vi två rum därinne. Här, där jag nu sover. Som förut var våra båda barns rum. Där sover jag och det där är skrotrummet. Där har jag bland annat hela min legosamling. Ja, inte uppe!   

Ur Sveriges radio, Ekot, den 28 juni 2021 

”Det är kvällens rubriker. Ja, i  förmiddags entledigades Stefan Löfven från posten som statsminister, men fortsätter att leda övergångsregeringen.”   

Här finns runt 4000 hyresrätter, som byggdes under miljonprogramsåren. Eva Kaneteg var en av de första som flyttade in i sitt hus, när det stod klart i mitten på 70-talet.    

Eva Kaneteg: 

Det där är ju Kista, Kista centrum och de här höghusen de har byggt.  Och där borta är de fula husen vid Norra station. Och Globen.    

Bilder: Matchen är över, folk rör sig hemåt i kvällen.  

Firandet är över, Sverige förlorar matchen och åker ut ur EM. Och för Sveriges regering går det inte bättre. Statsminister Stefan Löfven har just avgått, och det som knäckte regeringen var hyrorna. Att utmana den svenska hyresmarknaden hade ett högt pris.   

Men här i Husby, och runt om i liknande förorter, har hyresgästerna redan märkt att det blivit ont om billiga lägenheter.   

MÖTET I HUSBY   

Mötesledare:

Ni har velat ha Uppdrag granskning här, och idag har vi dem här. Så ta tillfället och berätta om era berättelser.    

Välkommen till orten!    

I Folkets hus i Husby har en grupp hyresgäster samlats. Mötet sker på initiativ av en aktionsgrupp, som vill att de privata bostäderna här ska återgå till det kommunala.  Vissa har varit på möten här förut, för andra är det första gången. Gemensamt är att de är missnöjda, och tycker att de behandlas illa.    

Issak Menghistab:  

I 22 år har jag bott i den här lägenheten jag bor i. 22 år. De har inte rört någonting. Badrummet är vattenskadat. Vad sa de? De ringde, de kommer och fixar det. Men då kommer hyran höjas efter fem år. Jag sa till dem nej, ni ska inte göra det här. Det här är vattenskadat, ni måste fixa det.   

Husby består nästan bara av hyreshus och här har de boende bland de lägsta inkomsterna i Sverige. Idag är området uppdelat mellan två bostadsbolag, ett kommunalt och ett privat. 

Kommunen sålde ungefär en tredjedel av beståndet på 90-talet. Sedan dess har de husen bytt ägare många gånger. Många hyresgäster har bott här länge, och har sett ägare som Wallenstam, Akelius, Mandamus och Carnegie komma och gå.    

Forat Jumaa:  

Jag har problem som jag tror att nästan alla känner till. Jag har en vattenskada, nästan 1-2 månader. De sa till mig att skriva på protokoll, de ska lösa problemet efter 3 veckor. Nu är det 7 veckor, de löser ingenting. Vatten fortfarande i köket, jag kan inte använda köket, jag har två döttrar och ett barn, han är bara en månad, nu är han två månader. Mitt barn kan inte, jag kan inte på svenska säga, andas. Jag betalar 13 500 med parkering. Det är mycket. Det är så mycket.  

Kvinna: 

Undersöka. Det är kommunen som ska...  

Här märker hyresgästerna att hyrorna hos deras nyinflyttade grannar blivit betydligt högre än deras egna. Och det sker inte bara i Husby.    

Idag äger bostadsbolaget Hembla husen. De vill ta med oss på en rundvandring i området.   

Intervju Mikael  Röjdemark, Förvaltningschef Hembla   

Mikael  Röjdemark: 

Det är byggt på 60, 70-talet det här. Så det är ju den standarden som är i lägenheten och i det här området så är det ju eftersatt underhåll, dvs hos många av de här tidigare ägarna så har man inte renoverat fastigheterna. Tanken här är ju, man kan säga att först rustar vi upp gårdarna vi kommer byta ut samtliga fönster på fasaderna vi byter ut entréportar vi upprustar de allmänna utrymmena dvs målar trapphus fräschar upp allmänna utrymmen som tvättstugor osv…. Och  sen  så jobbar vi då successivt med renovering av lägenheterna.  Så när en hyresgäst flyttar ut, så renoverar vi upp den till dagens standard, till 2021 års standard.     

Mikael  Röjdemark:  

Här ser ni  också  hur trapphusen ser ut när de har renoverats  

Reporter:  

Just det.  Här är lite skydd  i  alla  fall, allt det här är renoverat?  

Mikael  Röjdemark:  

Allt det här är renoverat man kan säga det är första gården vi fortsätter, vi  har  på andra sidan  alltså  var det flera gårdar o det var det även här o de fortsätter bortåt såhär då o här är ju allting renoverat. 

Reporter:  

När gjordes det här då?  

Mikael  Röjdemark:  

Det här måste man ha börjat med kan man ha börjat här 2016 började man då nånstans där så då är det inte  Vonovia  som har börjat med det här?    

Reporter:  

så då är det inte Vonovia  som har börjat med det här?  

Mikael  Röjdemark:  

Nej, nej  det tar ju lång tid det här att renovera det är ju liksom det tar flera år man började 2016 o man klar förra året kan man säga.

Det  allmänna ska trygga rätten till bostad, det står i Sveriges grundlag.  Men det råder bostadsbrist i en majoritet av landets kommuner, och så har det varit  i många år.   

Intervju: Henrik Weston, Utvecklingsledare, Länsstyrelsen Stockholm  

Henrik Weston:  

Man kan säga såhär,  how  far  can  too  far go? Alltså  vi... när ska man från det allmänna, eller från samhället förstå att det här håller inte längre?  

I Stockholm är bostadsbristen extra svår. Henrik Weston jobbar med bostadsförsörjning på Länsstyrelsen i Stockholm, där de varje år  sammanställer  läget på bostadsmarknaden. De ser att de lägenheter som behövs för att lösa bostadsbristen, ständigt blir färre.    

Henrik Weston: 

Då är det som vi ser, och det,  det  vi är riktigt oroade för, det är liksom att utbudet av bostäder med en rimlig eller överkomlig hyra den minskar för varje år som går.  Bostadsfrågan är grunden för att folk ska känna framtidstro. Inte minst ungdomar.  Jag är uppriktigt sagt jättebekymrad. Det finns liksom inga, jag ser ingen ljusning.   

MILJONPROGRAMMET BYGGS 

Ur SVT den 21 november 1971 

Musik: 

Hej ni alla stadsbor som går i rök och damm.  

Ni som har fått flytta för att vägen skulle fram.  

Ni åkte in till storstan för där fanns industrin 

Men trivs ni där bland trängselhysterin? 

Reporter: 

Vad tycker ni om Storstockholms tillväxt. En miljon människor till, till år 2000?

Stockholmare 1 

Hemskt!

Stockholmare 2: 

Jag tycker det  är  så stort  redan, tycker det e, liksom för trångt.

Stockholmare 3: 

Be dom flytta norrut, där ska vi ta hand om dom ordentligt.

Efter andra världskriget  utarbetades en ny bostadspolitik i  Sverige. Hela  svenska folket skulle förses med goda hygieniska  bostäder med rimliga hyror.

Idén med den svenska bostadspolitiken var att inte skilja ut grupper med låg inkomst och skapa en egen kategori bostäder för dessa personer. Det här gjorde Sverige nästan unikt i världen, då man i de flesta andra länder skapade kategoribostäder, så kallad social housing för ekonomiskt svaga. Den svenska modellen har man i svensk politik hållit fast vid och värnat om ända fram till idag. 

Byggbilder 

Bilder från Evas familj.

Eva  Kaneteg

Ska du inte ha en biggarå då?

Sonen:

Nej.

Under 60- och 70-talen byggdes det som senare kom att kallas för miljonprogrammet, en  miljon bostäder  under  bara tio  år. Nya orter och förorter växte fram i snabb takt.  En av dem var Husby.  

Eva  Kaneteg: 

Ja, men området. För det första var det ju journalister som var här från när och fjärran och tittade  på just det här  med att gång- och cykelvägar var ju skilda från trafiken. Och det var ju ett föregångs-samhälle här ute. 

När  Eva flyttade in  på 70-talet  flyttade hon in hos det  kommunala  bostadsbolaget  Svenska  bostäder, och hon har under en period varit aktiv i den lokala hyresgästföreningen.

På 90-talet såldes husen  och  sedan dess  har hon  haft  flera olika hyresvärdar. Det har varit svenska ägare, ett amerikanskt riskkapitalbolag och idag ägs huset av Hembla, som i sin tur ägs av det tyska storbolaget  Vonovia.  De  har blivit  både  Sveriges  och  Europas största privata bostadsbolag. 

Hyresgäster här går bara och väntar på att deras hus ska säljas igen, men  Vonovia  har lovat att de ska vara en långsiktig ägare.  

Reporter:  

Du har ju betalat hyra då sen, 77 var det va?

Eva  Kaneteg: 

Sen den första januari 1977 ja. 

Reporter:  

Tycker du att du har fått underhåll för de pengarna?

Eva  Kaneteg:  

Nej det tycker jag ju inte. Jag har fått kyl och frys och en spis, det har jag fått. Jag har fått korkmatta och så fick jag tapeter.

Reporter:  

När fick du de sakerna?

Eva  Kaneteg:  

92

Reporter:  

92.

Eva  Kaneteg:  

Ja och sen var det korkmattor och tapeter det var nån gång 2000, när Wallenstam  hade köpt. 

Eva  Kaneteg:  

Jaja.

Reporter:  

Men då är det nästan 30 år sen du har fått de här sakerna gjorda.

Eva  Kaneteg:  

Ja, det börjar ju åtminstone bli 20 för golven, och 92 hur många år är det?

Reporter: 

Ja det är ju nästan 30. 

Eva  Kaneteg: 

Det är 30 år sen.

Eva Kaneteg:

Det här det är inte Hemblas fel, att det är kallt i lägenheten från början. Men nu äger ju Hembla bostäderna. Så det är deras ansvar. De måste göra nånting. Jag har som sagt snart bott här i 45 år och väntat. 

Eva Kaneteg:

Senaste vintern här nu, då var det extremt. Då faktiskt fick jag Hembla att reagera även hos oss.  

Precis  som på 60-talet ska dagens bostadsbrist  botas  med  att bygga nytt.  Och  de senaste fem åren har  bostadsbyggandet  tagit fart rejält. Men när allmännyttan ska bygga nytt, säljer man ofta sina äldre hus för att få loss pengar. 

Och  de nya hyresrätterna  blir  i regel minst 50 procent dyrare än de äldre. 

Intervju Martin Grander, forskare,  Malmö Universitet 

Martin Grander: 

Vi  diskuterar ju väldigt mycket idag om bostadsbrist, bostadskris osv och vi pratar ofta om att den här bostadsbristen är någon form av  generellt fenomen.  Men i själva verket så finns ju idag ganska många utredningar och rapporter som pekar på att det är en specifik typ av bostäder  som  behövs  och det är specifik typ av bostadsbrist vi har och det är för de hushåll som har lite mindre pengar. 

Det vi ser ske i Husby och på andra platser,  ser också  bostadsforskaren Martin Grander. Han pratar om ett kryphål.  Ett kryphål som tycks utnyttjas av fastighetsägare. 

Det handlar om att renovera en lägenhet så fort någon flyttat ut, eftersom man  då inte behöver ha hyresgästens godkännande för en hyreshöjning.  Innan nästa  hyresgäst  flyttar in  höjs hyran, ofta rejält. Helt enligt reglerna.

Martin Grander: 

Det  behövs byggas nytt och för att det ska kunna byggas nytt måste allmännyttan sälja av bostäder och då finns det investerare som tycker det här är en mycket attraktiv möjlighet. Dels för att det finns ett latent värde i  de här  bostäderna som man kan höja genom att bara gå in och köpa men också genom att  standardhöja. Och standardhöjningen sker som ett svar på att vi har det här kryphålet i bruksvärdessystemet som gör att man  kan inte  höja hyrorna om man inte  standardhöjer  och då renoverar man tomma lägenheter. Så det är ett antal olika faktorer som gör att den svenska hyresmarknaden och framför allt då miljonprogramsfastigheterna blir särskilt attraktiva.  Vi förlorar i dom billigare bostäderna som vi har och det kanske är dom som vi verkligen behöver för att klara bostadskrisen idag.

Privata ägare, har i allmänhet högre krav för att någon ska få ett hyreskontrakt, än de allmännyttiga. Hos Hembla godkänns inte a-kassa eller försörjningsstöd.  

Intervju  Mikael  Röjdemark, Förvaltningschef  Hembla 

Mikael  Röjdemark: 

Det är ju en positiv förebild för ungdomar som bor här att folk går till jobbet i ett område absolut det blir en positiv förebild och det krävs det för att få ett hyresavtal har så krävs det ju att man har ett arbete idag så är det ju.

Reporter:  

Och  de som inte har ett jobb får bo hos allmännyttan då?

Mikael  Röjdemark: 

Ja,  så kan man väl krasst se det och sen jag tror att det  är inte  många privata fastighetsägare som inte har några krav så att säga utan det är  ju allmännyttan som har valt att plocka bort dem.

Binta Jammeh:   

Hembla, de är ju lite överallt här i  förorterna. Här, Rinkeby, Tensta, Jordbro, Uppsala vet jag att de finns. I Eskilstuna. Så det känns som de köper bara upp förorterna, och så får de göra precis som de vill.  Det är ingen som bryr sig om oss, känns det som. Så då är det inte lika mycket krav på dem att sköta sig på samma sätt.

Binta har bott i Husby i över 20 år. Nu bor hon i en nyrenoverad tvåa.

Binta Jammeh:  

Diskmaskin, en helt ny spis och sen så får man en mikro. Och har man haft det tidigare så får man ändå inte behålla sina gamla, utan man får, som standardutgåvan som alla får. Så alla får exakt likadana. Nya skåp. Nya luckor. Allt. Golven.  Våran hyra ligger på 8 500, tidigare vet jag att de som inte renoverat, deras ligger på 5-nånting. Så det är ganska stor skillnad, gå från 5000 till  8 500. Det du betalar för får du inte, varken i lägenheterna eller i gården. Nu har de börjat sätta in lite andra leksaker till barnen men det har varit ganska tomt där, barnen har inte haft lika mycket att göra heller, så de går till  Svenska  bostäders lägenheter, där tycker de att det är mycket finare, mycket mer att göra. Och det känns ju lite tråkigt att det blir så. Jag tycker vi förtjänar samma sak.   Oj, har du kräkts! Oj! Så, ska vi gå och byta då.  

Här finns två typer av lägenheter.  Orenoverade, och  nyrenoverade.  

Issak Menghistab:

Men varje år, nästan varje två, tre månader, om de inte är här är de där. Om de inte är där är de här. De flyttar bara från hela det här. Så fort de hittar nånting så måste det borras, borras, borras. 

Issaks  hus har sålts åtta gånger sedan 1998, när det kommunala bolaget sålde.  Det pågår ständiga renoveringar runt om  hans  lägenhet, varje gång någon flyttat ut.  Men  Issak  och  hans fru bor i en  orenoverad, gammal  lägenhet, och de upplever att bostadsbolaget inte är intresserade av att åtgärda skador och problem, om de inte får  helrenovera  och höja hyran.  

Issak Menghistab:

Ja.  Varje vinter måste jag ha värmeluft, extra. Min egen.

Reporter:  

Men det har varit  så  här  länge?  Det är inte bara  Hembla.

Issak Issak Menghistab: 

Nej, inte bara Hembla. Det här, Hembla  är nya. Vi har haft flera, flera, jag tror ungefär tio. Ungefär tio! De bara kommer och går, kommer och går. Det är inte bara deras fel. Det är totalt, ägarnas fel från början.  

Reporter:  

Har ni blivit erbjudna renovering? Av hela er lägenhet? Har ni fått ett erbjudande?

Issak Menghistab:   

Nej. Vi har inte fått. De har inte ens sådant system. De bara hittar någon som flyttar  från lägenheten, de renoverar, inte renoverar, det är bara målning, de gör allt vitt, inget annat. Sen bara höjer hyran. 

Issak  är undersköterska, och går snart i pension. Han har bara hunnit jobba i Sverige sedan han  var runt 35 år, och pensionen kommer bli låg.  Han oroar sig för höjda hyror. 

Issak Menghistab:  

Det finns folk som betalar 12 000, här! Så fort jag flyttar härifrån, de kommer höja successivt 12 000.  Vem klarar betala 12 000?  Till sist vi klarar inte betala. Snart kommer jag bli pensionär, vad ska jag göra?  Klarar jag betala det här? Nej, jag klarar inte. Det är många som inte kan betala. Inte bara jag.

Intervju  Mikael  Röjdemark, Förvaltningschef  Hembla

Reporter: 

Personer som kanske har bott här i 30 år det har inte egentligen skett någonting i deras lägenheter och gör fortfarande inte det även när de ber om det och klagar på kyla o dålig ventilation och.

Mikael  Röjdemark: 

ja det är ju beklagligt för som hyresgäst kan man göra en serviceanmälan o då kan man göra en serviceanmälan o säga att man önskar en underhållsbesiktning för att man kanske vill ha köket ommålat eller nått, så är det behov, ja att det är kraftigt nedslitet, ja då gör vi ju då målar vi även om köket, det gör vi ju, absolut så kan man få det.

Reporter:  

Men  vad kommer de här berättelserna ifrån det är ju det jag för du säger ju att ni sköter det o att det är så bra  o  så  får jag det här till mig?  

Mikael Röjdemark: 

Jamen jag kan väl säga att det kanske finns det finns väl såklart en historia det har varit många ägare och jag säger det kanske har varit så o det är bara djupt beklagligt men så arbetar inte vi. Vonovia  är det helt emot.  Vonovia  o  Hembla  som vi står för idag men vi har så att säga vi har en historia o det har varit många ägare här o det har varit många turer kanske i det här o man har hanterat det på olika sätt men det sättet som du förklarar är helt fel o så arbetar man inte det är för jäkligt helt enkelt.  

De  nyrenoverade  lägenheterna runt om  Issaks  får  handdukstork, klinker, kakel, spis med  keramikhäll  och  inbyggd  mikro. De här specifika bekvämligheterna, är helt avgörande  för hyresläget här i Husby. Och  är man på jakt efter en lägenhet, så märker man snart att  de  här  inredningsdetaljerna  finns  i  nästan  varje  nyrenoverad lägenhet som kommer ut på marknaden,  oberoende av vilket företag som hyr ut. 

Hyresgästföreningen  kallar det för konceptrenoveringar. 

Intervju  Mikael  Röjdemark, Förvaltningschef  Hembla   

Mikael  Röjdemark: 

Man kan säga att man bygger en  betongren  och sen så gör man den till 2021 års standard så man kan säga att det är nyproduktionsstandard. så om du går in i en nybyggd lägenhet idag så är det samma standard. det är parkettgolv överallt, det är diskmaskin,  tvättmaskin, mikrovågsugn,  hällspis  osv  vitmålat överallt, nya  garderober,  så det finns inget gammalt. det enda som inte byts ut är ju värmen kan man säga. Element byts inte ut, värmesystemet. vi byter inte heller ut ventilationsanläggningen för den är ju central för hela fastigheten.  

Här har Hembla renoverat runt hälften av sina lägenheter. En trea kostade före renovering 6800 kronor, idag kostar de 10200. En höjning med 50 procent. Det kan jämföras med det kommunala bostadsbolaget i Husby, som renoverat en tredjedel av sina lägenheter, och höjt hyran för en trea av samma storlek från 6900 till 7700. 

Det svenska hyressättningssystemet bygger på en förhandling mellan hyresgäst och hyresvärd, i de flesta fall är det hyresgästföreningen som företräder hyresgästerna. I förhandlingen utgår parterna från standarden på en lägenhet, för att komma fram till hyran. 

Intervju Erik Elmgren, förbundschef, Hyresgästföreningen 

Erik Elmgren:  

Man sätter ju hyran kan man säga rent krasst efter standard, mycket standard spelar en väldigt stor roll så är det en lägenhet som har högre standard så har man högre hyra är det en orenoverad lägenhet med lägre standard då är det lägre hyra och hela systemet bygger ju på att man har lika lägenhet ska ha lika hyror o det är ju ett rättvist system på det sättet. Och det här systemet har vi haft i Sverige sen 1970 ungefär och det skiljer sig då från andra marknadshyressystem som finns i olika delar av världen. 

Om hyresgästföreningen och hyresvärden inte kommer överens om hyran, kan värden sätta så kallade egensatta hyror. I Husby, har hyresgästföreningen motsatt sig hyrorna i de nyrenoverade lägenheterna, så Hembla sätter där sina egna hyror. Hyrorna måste dock motsvara ungefär en lägenhet med liknande standard, ifall en hyresgäst skulle vilja få sin hyra prövad i hyresnämnden. 

Reporter:  

Men hur ska man förstå det här med handdukstorkar o den inbyggda mikron – varför finns de där?  

Erik Elmgren:  

Ja det är ju ett sätt för hyresvärden då att utnyttja bruksvärdessystemet o bostadsbristen för att trycka upp hyran så högt som möjligt o har du en hyressättning som bygger på standard så kan det bli så men då ska man komma ihåg att en fördel med att ha ett förhandlingssystem o en hyressättningsmodell som bygger på standard det är att vi generellt i Sverige har väldigt väl underhållna hyresfastigheter i stort om man tittar generellt i hela landet och jämför med Europa och resten av världen så har vi väldigt hög standard o det har ju bruksvärdessystemet å andra sidan bidragit till. 

Reporter:  

Men är det bruksvärdessystemet som behöver förändras då?  

Erik Elmgren:  

Nej det tycker jag inte utan det krävs andra åtgärder och de åtgärderna handlar om att stärka hyresgästens ställning.

Det svenska systemet som är reglerat och tydligt har fått andra att se möjligheter.   

Ett av de bolag som var tidigt ute, var svenska Akelius, som såg goda möjligheter att höja hyrorna för lägenheterna så fort de renoverats, allt enligt den svenska bruksvärdesprincipen. 

Idag blir fastighetsägarna fler o fler, som alla ser möjligheterna. 

September i Berlin. Tusentals personer har samlats på Alexanderplatz för att protestera mot höga hyror. Här har hyrorna gått upp med 100 procent på 10 år. 

Hyresgäster från demonstrationen:  

Akelius-hyresgäst:  

Genom modernisering har hyrorna stigit kraftigt. Människor som har bott länge i husen med bra hyror måste flytta ut. Och det kommer många nya hyresgäster från andra delar av Tyskland eller från utlandet, som kan betala hyror från 1000, 2000 euro.  

I Berlin äger väldigt få sin bostad, och hyresmarknaden består framför allt av många olika privata fastighetsägare med relativt små bestånd. Det är i alla fall så det varit. Men de senaste åren har större bostadsbolag börjat köpa upp allt större andelar av bostadsbeståndet och hyrorna har stigit snabbt. 

För att stoppa skenande hyror försökte politikerna införa ett hyresstopp. Men beslutet ogiltigförklarades i domstol.  

Heimstaden-hyresgäst:

Jag bor hos Heimstaden i en lägenhet.  Hyrorna är extremt höga och stiger. 

Reporter:

Ställer en fråga

Heimstaden-hyresgäst: 

Husen är i dåligt skick, pengarna från våra hyror går inte till underhåll.  

Här saknas en del av loggen från tysk intervju 

Nu har en grupp hyresgäster drivit igenom en folkomröstning som föreslår något radikalt: att tvångskommunalisera de största bolagens fastigheter. Det handlar bland annat om runt 50 000 lägenheter som såldes från ett kommunalt bolag för drygt 15 år sen.  Folkomröstningen kallas för det mest framgångsrika medborgarinitiativet någonsin. 

Cheerleaders: 

Expropriate now! 

Representant folkintiativet:  

Vi vill stärka hyresgästernas intressen och sätta betalbart boende i fokus.  

Argumenten för att kommunalisera hyreshusen går ut på att fastighetsägarna renoverar för att få ut maximal vinst genom kraftigt höjda hyror, och att de på så sätt trycker ut de äldre och fattigare hyresgästerna. 

Jonas Becker:

Problemet är här, det som vi vill med folkomröstningen är att hyresgästerna får medbestämmande, när renovering ska ske, hur mycket och hur det i statligt företag fungerar. Idag sker renovering bara i koncernens intressen, och inte i hyresgästernas intresse.  

Jonas Becker:

Det handlar bland annat om Deutsche wohnen, Vonovia, Akelius, Heimstaden och Adler group. Det är några.  

Det är fastighetsbolag vi känner igen från Sverige. Tyska Vonovia som äger en allt större del av det svenska miljonprogrammet och så de svenska bolagen Heimstaden och Akelius.

Jonas Becker: 

De har allihopa gemensamt varför de driver firma och det är för profit. Och inte i hyresgästernas intresse, och det vill vi ändra på.  

Här inne finns forskningsinstitutet Rise. En forskargrupp har nyligen börjat intressera sig för just hyrorna. De samlar in data för att få veta hur renoveringar hänger ihop med hyreshöjningar. Och om man kan se mönster kring vilka som höjer hyran mest. 

Intervju Mikael Mangold, forskare stadsutveckling RISE 

Mikael Mangold: 

Ska jag visa data?  

Reporter:  

Gärna!  

Mikael Mangold:  

Såhär. Det här kan ni få data. Det här är alltså bara utdraget från en av de körningarna vi gjorde då. Det här är lite komplicerat. Men det vi ser här är andel av bostadsbeståndet som förutses renoveras. 

Mikael Mangold och hans kollegor är i slutfasen av att ta fram helt ny, unik data, från alla Sveriges hyreshus. De ser renoveringsbehov, vilka renoveringar som gjorts, hyreshöjningar och till och med vilken inkomst hyresgästerna har. 

Det är forskning som ännu inte publicerats i sin helhet, men de ser tydliga mönster. 

Mikael Mangold:  

Det är då data på byggnader som borde ha renoverats, alltså enligt dess värdeår, 2000, år 2000, och de har inte gjort det. Här är de som borde renoverats 2010 och de har inte gjort det. Och här är de som borde renoverats 2020 och inte gjort det. Så vi har ju en renoveringsskuld enligt den här data.  

Idag är miljonprogrammet i stort behov av renoveringar. Husen har i många fall överlevt sin maxlivslängd, och för att de ska fortsätta stå lika länge till krävs större renoveringar som stambyten, byte av fasader och ventilation.  

Mikael Mangold:  

Men det vi tydligt ser är att i den här lägsta medelinkomstdecintilen görs det väldigt lite stora omfattande renoveringar av de privata fastighetsägarna, och hyran ökar ganska mycket. Eller väldigt mycket. Vi ser ju tydliga skillnader här. Och vi ser ju en utveckling i de här specifika fastighetsbestånden där de som har det sämst får det sämre. Och att det finns färre lägenheter med låg hyra på sikt.  

Det är inte de privata bostadsbolagen som har ansvar för att alla ska ha nånstans att bo. Det ansvaret ligger på kommunerna och de kommunala bostadsbolagen.

Intervju Märta Stenevi, bostadsminister

Märta Stenevi:

I grund och botten så har vi ett bostadsansvar som ligger framför allt på kommunerna. Men det är ju en extremt viktig dimension av vårat samhälle. Att människor har trygga hem och trygga ställen att bo på. Jag tycker att det finns anledning att se över om vi kan skärpa kraven på kommunerna. Därför att kommunerna har det bostadsförsörjningsansvaret. Och säljer man av stora delar av det allmännyttiga beståndet, ja men då gör man sig av med dom verktyg man har för att ta sitt ansvar.

Allmännyttan drevs från början utan vinst, och allmännyttans hyror var normgivande, även för de privata ägarna. Så var det när Eva och Issak flyttade in i sina lägenheter. 

Men idag har deras boende förändrats och allmännyttans uppdrag ser inte heller likadant ut. 

2011 beslutade riksdagen att allmännyttan ska drivas marknadsmässigt och gå med vinst. Samtidigt tog man bort den normativa funktionen. Det här har lett till att allmännyttan är mer benägen att sälja fastigheter för att finansiera nybyggen och renoveringar, och till att hyresökningar hos privata värdar påverkar den totala hyresnivån mer än tidigare. 

Martin Grander:  

Man har förändrade krav på affärsmässighet sen ett decennium tillbaka. Och vi har också en förändrad roll i den mening att allmännyttans andel av det totala bostadsbeståndet krymper. 

Kombinationen av ett förutsägbart hyressättningssystem och en konstant bostadsbrist har gjort äldre, orenoverade fastigheter till en attraktiv investering.

Fastighetsbolagen är öppna med att renoveringar innebär en möjlighet att höja hyran. Dessutom kan en stor vinst vänta vid nästa försäljning.   

Martin Grander:  

De här företagen som köper är ju oftast aktieföretag och deras stora intresse är ju förstås att garantera en avkastning till sina aktieägare. Så att, så länge det finns en stor efterfrågan, en bostadsbrist, och det finns fastigheter till salu som allmännyttan och andra behöver kanske sälja för att få in mer kapital för att motverka bostadsbristen genom att bygga nytt, så kommer nog det här att fortgå ett tag till.  

Issak, Eva och Binta har alla bott i Husby i över 20 år. Alla tre vill bo kvar, men de är trötta på bostadsbolag som kommer och går, och lämnar dem med dåligt underhållna lägenheter. Ett underhåll som de har rätt till. Issak försöker byta till en lägenhet hos det kommunala bolaget, de är byggda samtidigt som Hemblas, men där skulle han ha råd med en renoverad.

Issak Menghistab:

Jag har glömt att stå i kö. Jag kan inte flytta direkt nu som jag vill. Jag har en femma, det är många som vill flytta som har lite fler barn. Men jag försöker flytta på egen hand. Jag klistrade lappar. Jag vill gärna flytta till svenska bostäder. Jag vill inte vara kvar här.

Issak Menghistab:

Hembla. Snart de ska byta namnet. 

Reporter: 

Tror du?

Issak Menghistab:

Jag har satt, lägenhetsbyte. De tar lappen och ger till deras bekanta så de ringer. Alla som ringer. De säger bara, är det Hembla? Nej! Så vad ska jag göra med den här femman då? Det är frågan.

Binta Jammeh:  

När räkningarna ska betalas så betalar vi i tid. Så det handlar inte om att vi fuskar eller håller på, men de gör ju lite som de vill. Och det blir inga konsekvenser av det. Det är ingen som bryr sig. Det är vi som får stå ut med det. Vi har hållit på jättelänge och pratat om det här. Men politikerna bryr sig inte. Det är bara vi här i Husby som drabbas, så då känns det som att vi får stå för det, får ta det. Man får tänka på det att vi har äldre som bor här som också jättegärna skulle vilja ah renoverat lägenheten men dom har inte råd. Pensionärer, om man kollar på deras pengar, hur mycket dom får. Många av dom skulle vilja byta lägenheter, som har jättestora lägenheter till mindre, men dom har inte råd för att så fort det gäller att byta då måste man ta dom nyrenoverade. 

Eva Kaneteg: 

Idag känner många oro för att över huvud taget kunna bo kvar. Jag tror de flesta av oss som har bott här länge, vi vill bo kvar. 

Reporter: 

Varför är man orolig för det? 

Eva Kaneteg:  

Man är orolig för att vi har då en sån hyresvärd som vi har. Man renoverar, höjer hyrorna, vi blir överkörda till slut. 

Det är valdag i Tyskland, och förutom valet till riksdagen röstar berlinarna idag om de privata bostäderna ska kommunaliseras eller inte. 

Väljare: 

Jag kommer rösta för att lägenheterna ges tillbaka till staden, så det finns mer säkerhet för invånarna. Vi bor här, och det är mycket förändring i området, och vi vill gärna stanna kvar här. Och vi märker redan konsekvenserna, lägenheterna blir hela tiden dyrare, bekanta flyttar ut för att de inte längre klarar det och det vill vi inte. Vi har barn och våra liv här.  

Väljare: 

Alla andra medel som man försökt med har inte fungerat, därför är folkomröstningen för mig just nu den enda lösningen. 

För folkomröstningen hålls en egen valvaka. 

Här väntar man spänt på valresultatet, men frågan är vad som händer efter valet. De ledande politikerna är emot förslaget, redan innan folket har röstat. 

Kritiken vi hör i Berlin, är densamma som vi hör i Husby. Det är också samma fastighetsbolag, som anklagas för att systematiskt renovera för att maximera hyrorna. Där, liksom här, oroar man sig för att inte kunna bo kvar

Mikael Mangold: 

Om vi specifikt tittar på den tiondel med lägst medelinkomst i fastighetsbeståndet så har hyrorna ökat avsevärt mer i snitt i de byggnader som ägs av privata fastighetsägare än de som ägs av de allmännyttiga fastighetsägarna.

Reporter:  

Vi har ju en hyresreglering i Sverige.

Mikael Mangold:  

Man sätter hyror enligt bruksvärdessystemet.  

Reporter:  

Och hur påverkar det den här processen?

Mikael Mangold:  

Det företagen gör, det fastighetsbolagen gör är att man följer bruksvärdessystemet antagligen och höjer hyran mer om man fått en högre standard. 

Intervju Mikael Röjdemark, förvaltningschef Hembla

Reporter:  

De nyrenoverade lägenheterna, du berättade lite om standarden där det var mikro, diskmaskin, tvättmaskin ja? 

Mikael Röjdemark:  

Torktumlare o sen är det ja sen är det parkett överallt alltså. Allt är nytt. Det är ny el, jordfelsbrytare klinker, kakel, värmegolv, alltså, det är dagens standard.  

Reporter:  

Och hur har ni kommit fram till just den nivån på renoveringen?

Mikael Röjdemark: 

Ja, den nivån har vi kommit fram till att det är den som efterfrågas skulle jag säga att flyttar man till en nyrenoverad lägenhet idag så har man den så är det ju den nivån man förväntar sig när man flyttar in då förväntar man sig att det ska finnas en hällspis kanske med varmvågsung det ska finnas en mikrovågsugn o en diskmaskin.

Reporter:  

Är det, det hyresgästerna som flyttar till Husby, förväntar sig? 

Mikael Röjdemark:  

Ja, jag skulle säga att man gör det absolut. 

Reporter:   

För det kan man ju se inte bara hos er om man tittar på många renoverade lägenheter eller nybyggda lägenheter så är det ofta samma uppsättning saker som ingår det är handdukstork och så är det inbyggd mikro Och så är det tvättmaskin o det är diskmaskin, är det så att hyresgästerna verkligen tycker att det är det viktigaste när de söker en lägenhet?  

Mikael Röjdemark:  

Det kanske inte är det viktigaste men det är en förväntan man har idag och tycker man också, sen har vi också ett bruksvärdesystem, en lagstiftning som gör att det är så en lägenhet ska se ut. 

Reporter:  

Det gör ju inte bruksvärdesystemet? 

Mikael Röjdemark: 

Nej men bruksvärdessystemet säger ju för att man ska då ska kunna ta ut en standardhöjande en högre hyra för att man ska öka bruksvärdet ja då är det vissa saker vissa komponenter som måste finnas i lägenheten.

Reporter:  

Just det, och kritikerna mot det här sätter som ni jobbar på o andra företag de menar ju att ni gör de här sakerna för att höja hyrorna så mycket som möjligt inom vårt bruksvärdessystem.

Mikael Röjdemark: 

Jag skulle ändå säga att systemet är ju reglerat o vill man tycker man att det är fel så att säga o vill ändra det då blir det en politisk fråga i så fall att man då ska ändra bruksvärdessystemet. 

Reporter:  

Så då kan man säga att det egentligen är fastighetsföretagen som har tyckt att det är den standard som ska vara, som har också skapat en förväntan

Mikael Röjdemark:  

Så kan man väl också se det då, det kan man väl göra, men jag ser också att det finns en förväntan hos de som flyttar in att det är den standarden som ska vara i lägenheten.  

I Berlin kommer det första preliminära resultatet av folkomröstningen. 

Medan man firar valsegern, har en stor affär klubbats igenom mellan två av bostadsbolagen som är föremål för folkomröstningen. 

Akelius säljer hela sitt bestånd i Tyskland, Sverige och Danmark till Heimstaden. Och Vonovia blir ännu större när de köper Tysklands största bostadsbolag.

Trenden går mot privata jättekoncerner, snarare än det som berlinarna precis röstat för, att deras fastigheter ska kommunaliseras.  

Akelius vill inte ställa upp på någon intervju. Men Heimstaden får vi träffa.

Christian Vammervold Dreyer, kommunikationsdirektör Heimstaden

Reporter:

Varför är hyresgästerna så missnöjda i Berlin?

Christian Vammervold Dreyer: 

Det är inte nödvändigtvis bara hyresgästerna som är missnöjda. Det är berlinarna som är missnöjda för att det är ett stort folkligt engagemang i Berlin om hyresmarknaden totalt. 85 procent av berlinarna hyr sina bostäder. Och de har över tid upplevt att en del kortsiktiga investerare har varit inne på marknaden, höjt hyrorna ganska mycket, och därefter lämnat det efter att ha renoverat och höjt hyrorna. Så det är en stor önskan från berlinarna om en bättre hyresmarknad. det är en politisk signal som både politikerna och vi som hyr ut lägenheter i Berlin måste ta på största allvar.

Reporter:

Vi har talat med hyresgäster som talar om dåligt underhållna fastigheter och om höga hyror som ökar väldigt mycket varje år. Vad säger du om det? 

Christian Vammervold Dreyer:

Jag tror att det är det många har upplevt i Berlin under många år. Att hyrorna har stigit under åren. Det var på en låg nivå när detta startade i slutet av 2000 talet och över i 2010 talet. startade i slutet av 2010 talet. Det har ökat mycket på sistone. Det är därför man har fått mycket strängare regler i Berlin. Det är därför vi ser detta stora folkliga engagemanget. 

Reporter:

Men du menar att det här rör inte er egentligen då. Du pratar om andra fastighetsägare?

Christian Vammervold Dreyer:

Nej, eftersom vi inte har ägt lägenheter sen, vad blir det, snart 11 månader, så har inte vi verkat i Berlin särskilt länge. Men det är såklart att vi också har en situation som vi kan förbättra. Men det viktigaste för oss är att vara en långsiktig aktör. Vi har kommit till Berlin för att vara där.

Reporter:

Nu har berlinarna röstat jag till att kommunalisera bland annat era fastigheter. Hur ser du på det?

Christian Vammervold Dreyer: 

Det är en väldigt tydlig signal på att hyresmarknaden måste bättre. Och att berlinarna anser att bostadsmarknaden inte fungerar som det borde. Och det är en signal till politikerna, och det är en signal till oss.

Eva Kaneteg: 

Hav förtröstan. Jag är snart framme. Det här är det största jag har. Så ska det vara. Oh, det är tungt. Sen byggde jag ju när jag var barn. Sen har jag väl byggt med mina egna barn. Och sen, eh, så att, eh, intresset har alltid funnits där. 

Eva säger sig vara rädd om sina saker. Det är därför som kylen o frysen fortfarande fungerar efter 30 år. Och de extra elementen som står på golvet ska kompensera kylan i lägenheten.  

Eva Kaneteg:  

Man behöver inte totalrenovera huset, det behöver man inte göra, men man måste åtminstone underhålla de mest basala sakerna som ska finnas och som ska fungera. Utan att man behöver blir arg, behöver tjata och man behöver hålla på och bråka och man behöver anlita hyresgästföreningen osv osv. Det tycker jag faktiskt att det bör Hembla göra. Lite mer än vad de gör idag. Och kanske då säga till sina ägare att stopp och belägg, vi måste nog använda stålarna till något annat än till era vinster. 

Hemblas tyska ägare Vonovia  gjorde förra året över 33 miljarder i vinst och aktieägarna fick förra året dela på motsvarande 8,5 miljarder svenska kronor i aktieutdelning. 

Även svenska bolaget Heimstaden har delat ut miljarder till sina ägare de senaste åren. 

Utdelningen från bolagen går bland annat till norska och svenska pensionsfonder. 

Hyresfastigheterna som kommuner sålt ut – har blivit lönsamma investeringar. 

Hyrorna är kapital som kommer in i bolagen och som kan delas ut till aktieägare. 

Sverige har varit unikt i världen med att inte ha särskilda boenden för låginkomsttagare.  Men kraftigt höjda hyror där det tidigare varit billigt att bo, kan förändra den svenska modellen.     

Martin Grander: 

Det är väl relevant att fråga sig hur länge man kan utarma den befintliga modellen innan vi hamnar i en situation där vi verkligen måste ha nånting annat. I det här fallet då en social bostadsmarknad.

Mikael Mangold: 

Att se att det till och med finns på snittnivå en stor skillnad i hur man har höjt hyran i den medelinkomstdecentilen. Det är också där det bor folk som är mest ekonomiskt utsatta. 

Henrik Weston: 

Fortsätter den här utvecklingen…Man renoverar, man säljer ut, det omvandlas...fortsätter det varje år. Och så bygger man givetvis nytt också men det som byggs nytt har ganska höga hyror. Till slut kommer det inte finnas några billiga hyresrätter kvar. Vi kanske är där om 25 år.

Märta Stenevi, mp, bostadsminister

Reporter: 

Som det ser ut nu så höjs hyran mest där dom med lägst inkomst bor. Vad tycker du om det?  

Märta Stenevi: 

Jag tycker att det är en fruktansvärd situation. Och jag tycker att det är oerhört sorgligt, när vi ser hur vissa, inte alla, men vissa fastighetsägare, utnyttjar den möjligheten att istället för att till exempel använda energieffektiveringsstöd o annat för att djuprenovera och ta hand om sina fastigheter för lång tid framöver, och ha en långsiktig fastighetsförvaltning, istället gör kosmetiska förändringar och använder det som ursäkt för att höja hyrorna väldigt mycket.

Reporter: 

Men faktum är ju att fastighetsägarna faktiskt följer reglerna. När dom gör det här. 

Märta Stenevi: 

Absolut. Men sen ska man ju komma ihåg att det finns ju absolut ingenting som tvingar en fastighetsägare att använda ett system på det här sättet. Vi har också gott om exempel på fastighetsägare som verkar i områden med låga inkomster, som istället ser sin vinst, sin affärsmodell i en långsiktig förvaltning där man behåller sina boende under lång tid.

Reporter:

Vi har träffat hyresgäster i Husby, som har haft nio olika hyresvärdar under drygt 20 år. Dom ägarna har gått därifrån med stora vinster. Och hyresgästerna har lämnats där med dåligt underhållna lägenheter. Dom känner att det är ingen från politiken som bryr sig om dom. Ingen som reagerar på det här. Vad vill du säga till dom?

Märta Stenevi:

Jag tycker att det är en helt orimlig situation och väldigt upprörande egentligen att man hanterar boende på det sättet. Där finns ju, igen, det är klart att fastighetsägare har möjlighet att köpa och sälja fastigheter. Igen, inte någon som tvingar dem att göra det. 

Reporter: 

Men tror du att det är på väg att införa en social bostadssektor? 

Märta Stenevi: 

Jag tycker inte att vi ska det. Jag tror att det är mycket, mycket bättre att vi stärker upp individer som under en period har svårare att ta sig in på bostadsmarknaden, eller att betala dom hyror som är på bostadsmarknaden. Än att vi skulle börja, vad ska jag säga, bygga för fattiga människor.

Reporter: 

Men det betyder ändå då att samhället ska kompensera för dom här lägenheterna som har sålts ut en gång i tiden och som fått en väldigt hög hyra? 

Märta Stenevi: 

Jag hoppas ju att vi ska behöva göra det i så liten utsträckning som möjligt. Men jag är ju inte beredd att lämna människor i kläm i det. 

Reporter:  

Jag ställde ju frågor till dig om den här kritiken att fattiga människor snart inte har någonstans att bo, tycker du att det är orättvist att jag ställer den frågan till dig? 

Mikael Röjdemark:  

Nja man kan väl säga man har väl lite olika uppdrag tycker jag egentligen i sådana fall den ligger mer på allmännyttan att ta det som har ett försörjnings, bostadsförsörjningskrav från sina medborgare. Vi som privat fastighetsägare vill ju såklart att alla ska kunna bo hos oss också men vi måste ju även underhålla våra fastigheter o tittar vi då på miljonprogrammen då som har så mycket eftersatt underhåll så är det så stora insatser man behöver göra o därav också högre hyreshöjningar, därför att man inte har gjort någonting under 25 års tid.

Reporter: 

Samtidigt är väl det affärsidén? 

Mikael Röjdemark:  

Ja det är affärsidén.