Javascript är avstängt

Javascript måste vara påslaget för att kunna spela video
Mångdubblade värdeökningar och förvaltningsvinster – så har det gått för fyra av de största privata bostadsbolagen. Reporter Kristina Lagerström förklarar i klippet. Foto: Simon Krona, grafik: Kalle Fürst/Jamila Karlsson Ernez

Miljardregn i ett decennium – nu vill bostadsjättarna höja hyrorna

Uppdaterad
Publicerad

Sveriges hyresgäster ska räkna med hyreshöjningar på 10 procent i vinter. Det säger Fastighetsägarna och hänvisar till inflation och stigande räntor. Men hela det senaste decenniet har varit rena guldåldern. Stora bostadsbolag har ökat sina vinstmarginaler på hyresgästerna rejält, visar SVT:s granskning.

Medan många hyresgäster stadigt har betalat en eller ett par procent per år i hyreshöjning det senaste decenniet har utvecklingen varit desto mer spektakulär för deras värdar, mycket tack vare centralbankernas noll- och minusräntor i många år.

– Det har varit en mycket bra utveckling, framförallt när det gäller värdeökningar på fastigheterna, säger bostadsjätten Heimstadens vd Patrik Hall.

Men även vinsterna på själva hyresintäkterna har ökat. Bland landets tio största privata hyresvärdar finns det fyra som huvudsakligen har bostäder i sina bolag, och som redovisar förvaltningsresultat. Därmed kan man se hur mycket av hyresintäkterna som blir kvar när kostnaderna för skötsel, uppvärmning, räntor och annat är betalt.

Kraftigt stigande hyresintäkter

Heimstaden, Rikshem, Wallenstam och Balder har totalt nästan 100 000 lägenheter i Sverige. Förra året blev 37 procent av hyresintäkterna vinst. Och mellan 2011 och 2021 ökade hyresintäkterna från fyra miljarder till 23 miljarder. Mycket handlar om att bolagen köpt och byggt fler lägenheter.

Man skulle kunna tro att den svenska hyresregleringen, som håller nere många hyror under marknadsnivå, gör bostadsfastigheter hopplöst ointressanta och olönsamma. Men det har blivit precis tvärtom. Regleringen och bostadsbristen i kombination har blivit en garant för att hyresintäkterna i befintliga hus bara kan gå åt ett håll: uppåt.

Akelius: Underbart med hyresreglering

Roger Akelius köpte på sig hyresfastigheter under lång tid och var fram till förra året en av Sveriges största privata hyresvärdar. Då sålde han fastigheterna i Sverige till Heimstaden, som då blev störst i Sverige.

– För en hyresbostadsägare är det underbart med hyresreglering. Du får aldrig några vakanser, du behöver aldrig göra någon marknadsföring. Och i och med att det är hyresreglering och du köper husen begagnade får du dem mycket billigare, säger Roger Akelius.

Roger Akelius hittade också en metod att höja hyror rejält, trots hyresregleringen. Varje gång en hyresgäst flyttat ut ur en äldre lägenhet blåstes den ut och renoverades upp till nyproduktionsstandard. Då kan det vara tillåtet att höja hyran med 40 procent eller ännu mer. Enligt hyresgästföreningen har fler privata hyresjättar tagit efter.

Samtidigt har räntekostnaderna sjunkit. De bolag som ingår i SVT:s granskning hade en snittränta på runt 4 procent 2011. 2021 hade de sjunkit till runt 1,5 procent.

Budet: Tio procents hyreshöjning

Hyresintäkterna har alltså stigit och räntorna sjunkit. Det har fått fastighetsvärdena att skjuta i höjden. Det har också gjort att vinstmarginalen på hyresgästerna har ökat. Förvaltningsvinsterna har stigit från en miljard 2011 till närmare nio miljarder 2021.

Men ändå behövs det nu 10 procents hyreshöjning säger Fastighetsägarna. Hyresgästföreningen tycker inte det.

– Det finns marginaler i bolagen. Det gör det däremot inte för ensamstående, pensionärer och studenter, säger Erik Elmgren, förbundschef för Hyresgästföreningen.

För de stora bolagen handlar det dock främst om att hålla uppe fastighetsvärdena – nu när räntorna stiger raderas en del av den enorma värdeuppgången. Det gör det svårt och dyrt när de ska lägga om lån på fastigheterna framöver. Vill man inte tvingas sälja blir höjda hyror enda chansen.

SVT har gått igenom årsredovisningarna i de tio största privata bostadsfastighetsägarna i Sverige för att kartlägga hur stort överskottet varit på förvaltningen det senaste decenniet.

Uppgifterna om antal lägenheter kommer från Hyresgästföreningen och avser lägenheter i Sverige. Hyresintäkter och förvaltningsvinster i sammanställningen gäller hela koncernerna, där även fastigheter utomlands kan ingå.

Större delen av vinsten för fastighetsbolagen har utgjorts av värdeökningar, men syftet med den här granskningen har varit att kartlägga hur stora överskott bolagen fått på själva hyresintäkterna, inklusive räntor. Det är sådana kostnader som fastighetsägare hänvisar till i samband med kraven på tio procents högre hyra.

Det är inte alla som redovisar så att detta förvaltningsresultat går att se. Dessutom är den näst största bostadsägaren, Victoriahem, ägd av tyska Vonovia och lägger vinsterna där. Men fyra av jättarna, med sammanlagt nästan 100 000 lägenheter, har redovisat sina förvaltningsresultat. Det är deras siffror som ligger till grund för beräkningarna. Resultatandelar i intressebolag är borträknade, vilket gör att siffrorna i vissa fall skiljer sig från angivna förvaltningsresultat i årsredovisningarna.

Så här ser utvecklingen ut: 

Heimstaden  

2011: 

Hyresintäkter 773 Mkr 

Förvaltningsresultat 54 Mkr 

Marginal 7 % 

2021: 

Hyresintäkter 9 027 Mkr 

Förvaltningsresultat* 2 293 Mkr 

Marginal 25 % 

*Resultat före exploateringsfastigheter och justerat verkligt värde minus finansnetto”  

Rikshem  

2011: 

Hyresintäkter 643 Mkr 

Förvaltningsresultat 45 Mkr 

Marginal 7 % 

2021: 

Hyresintäkter 3 062 Mkr  

Förvaltningsresultat 1 200 Mkr 

Marginal 39 % 

Wallenstam 

2011: 

Hyresintäkter 1 532 Mkr 

Förvaltningsresultat 407 Mkr 

Marginal 27 % 

2021: 

Hyresintäkter 2 324 Mkr

Förvaltningsresultat 1 283 Mkr

Marginal 55 %

Balder

2011:

Hyresintäkter 1 466 Mkr

Förvaltningsresultat 516 Mkr

Marginal 35 %

2021:

Hyresintäkter 8 956 Mkr

Förvaltningsresultat 5 543 Mkr

Marginal 47 %

Research: Kristina Lagerström 

Lokal. Lättanvänd. Opartisk. Ladda ner appen nu!

Hämta SVT Nyheter i App StoreLadda ned SVT Nyheter på Google Play

Så arbetar vi

SVT:s nyheter ska stå för saklighet och opartiskhet. Det vi publicerar ska vara sant och relevant. Vid akuta nyhetslägen kan det vara svårt att få alla fakta bekräftade, då ska vi berätta vad vi vet – och inte vet. Läs mer

SVT Nyheter granskar

Mer i ämnet